2019

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Manual ilustrativo com as principais informações e situações recorrentes durante a locação.

LOCATÁRIO

MANUAL 

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atendimento@saadimoveis.com.br

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(061) 3550-7885  (061) 99684-4006

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HORÁRIOS DE ATENDIMENTO E CONTATOS 

Segunda à Sexta das 08h às 12h e das 13:30h às 18h e aos Sábado das 8hs às 12h.



Informações

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A Saad Imóveis encontra-se à disposição dos Locatários para prestar eventuais esclarecimentos que se fizerem necessários. Para tanto, foi elaborado um manual normativo contemplando situações que ocorrem no dia a dia de uma transação imobiliária. 

 

  Este manual foi projetado e contém instruções para ajudar você a esclarecer possíveis dúvidas a respeito da locação, baseadas na Lei do Inquilinato e no próprio contrato de locação, como também lhe ajudar a utilizar, da melhor maneira possível, o imóvel que está sendo locado. 

  

  Esperamos que ele seja útil e que esta locação atenda às suas necessidades, proporcionando conforto, segurança e felicidade.

 

  


É grande a satisfação em tê-Io(a) conosco!

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 Ao receber as chaves do imóvel locado, verifique junto ao seu Agente de Negócios os procedimentos necessários para efetuar a mudança, pois em condomínios sua mudança só poderá ser efetuada de acordo com as regras estabelecidas na convenção e/ou no regimento interno.


1) Adeque o prazo de entrega de seus móveis com a entrega das chaves pela imobiliária.


2) Para se evitar multas, leia atentamente o regulamento (regimento) interno do seu condomínio;


3) É importante conhecer previamente as medidas de seus móveis, porque podem não caber no seu novo lar;


4) Normalmente a unidade é entregue com a Água, Luz e Gás desligados, sendo necessário solicitar o fornecimento.


Chaves e Mudança

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  Ao realizar a ocupação do imóvel, recomendamos que o locatário realize os seguintes procedimentos:

 

  •  Efetuar a troca dos segredos das fechaduras externas; 
  •  Abrir os registros de água e ligar a chave geral de energia;  
  •  Verificar se a voltagem da rede elétrica do imóvel é a mesma de seus aparelhos. A voltagem em Brasília é 220V;  
  •  Verificar se o relatório de vistoria está de acordo com o imóvel;  
  • Testar as tomadas, válvulas de descarga, fechaduras, torneiras, chuveiros, e se houver algum problema, relatar urgentemente para a imobiliária.  
  • Caso more em prédios ou condomínios, informe-se com o zelador ou síndico sobre os horários para colocação do lixo na lixeira do prédio, bem como qual o procedimento com o lixo reciclável. 


Ocupação do Imóvel

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Lembramos que a transferência da titularidade das contas junto às concessionárias de energia, água e gás para o seu nome é de sua responsabilidade, conforme previsto no contrato de locação.

Importante

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  De posse do contrato de locação devolvido pela imobiliária assinado e do documento de identidade, procure os postos de atendimento da CAESB e CEB para solicitar o fornecimento e mudança de titularidade.




Energia, Água e Gás

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Vistoria do imóvel 

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   Ao receber as chaves do imóvel, o locatário receberá um Laudo de Vistoria, em que estarão detalhadas as condições em que o imóvel se encontra, bem como seus acessórios. Ao final da locação será realizada uma nova vistoria no imóvel e o mesmo deverá estar nas mesmas condições ou melhores das descritas no laudo inicial. Além da Vistoria, a Imobiliária fotografa todos os ambientes e acessórios do imóvel locado, facilitando assim sanar qualquer dúvida posterior. Este documento de vistoria deverá ser conferido no prazo máximo de 7 (sete) dias úteis  após o recebimento das chaves. Caso haja alguma divergência, você deverá apresentar a contestação por escrito desta vistoria. O aceite e o recebimento sem a contestação, faz presumir a veracidade do laudo. A contestação será válida após a conferência pelo vistoriador, aceitando as alegações nela contidas. Não é necessário, a título de reforço, repetir os defeitos apontados na vistoria inicial. É de suma importância que você receba e demonstre os possíveis problemas ao vistoriador da Saad Imóveis, para que possa sinalizar ao proprietário do imóvel. Desde que previamente agendada, o locador poderá vistoriar o imóvel locado, para observar aspectos estruturais, instalações elétricas, vedações, etc. 


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Manutenção

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1) REPAROS E MANUTENÇÃO

 

 O proprietário tem obrigação de entregar o imóvel em condições de uso, ou seja, com a parte elétrica, hidráulica, esgoto e telhado em ordem. O proprietário é responsável por vícios ocultos e defeitos preexistentes no imóvel.

   

 Depois de recebido o imóvel e aceitas as condições da vistoria, as manutenções desses itens serão do locatário.

   

 No andamento da locação podem ocorrer alguns problemas de reparos e manutenção causados pelo desgaste natural e pelo próprio uso do imóvel, seja ele normal ou intenso. A execução destes reparos são de inteira responsabilidade e pagamento do inquilino.

  

 


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Manutenção 

Importante


Se você possui cachorro de grande porte no quintal, é obrigatória a pintura dos muros e paredes externas bem como deixar a grama em ordem.


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    Veja a relação de manutenção que é de responsabilidade do inquilino: 
  •  Reparos em tomadas, interruptores, fusíveis, fechaduras;  
  • Manutenção da cobertura do telhado, desde que não envolva reparos estruturais;  
  • Manutenção e limpeza de caixas d'água e calhas;  
  • Desentupimento de vasos sanitários, ralos, pias, caixa de gordura e esgoto;  
  • Reparo em portões, interfones, alarmes;  
  • Conserto de pintura e piso;  
  • Conserto dos acessórios quebrados durante o uso do imóvel;  
  • Caso o reparo necessite de quebra de paredes, pisos ou consertos estruturais nas partes elétricas, hidráulicas, alvenaria ou telhado, estes serão de responsabilidade do proprietário do imóvel, salvo se o dano tiver sido ocasionado pelo mau uso do locatário. 


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  Não execute nenhuma benfeitoria sem antes avisar ou notificar a imobiliária, solicitando prévia autorização; Benfeitorias não autorizadas podem caracterizar infração contratual. As benfeitorias dependem da autorização por escrito do proprietário do imóvel e não da  imobiliária.

2) BENFEITORIAS 
    
  As benfeitorias não serão restituídas pelo proprietário ao final da locação salvo as previstas em contrato; Você recebeu o imóvel nas condições da vistoria, sendo assim a locação é aceita na forma que o imóvel se encontra, salvo firmado contrário em contrato. 
 
 Benfeitorias Úteis  

 São obras executadas em um imóvel para melhorá-Io, aumentando ou facilitando o seu uso. Essas obras não são necessárias, mas aumentam a qualidade do imóvel. O proprietário não tem a obrigação de aceitá-Ias. Em alguns casos o proprietário pode até aceitar, porém o pagamento fica a cargo do inquilino sem direito a restituições.
 
Exemplo: Box no banheiro; Colocação de fechaduras extras;Grades, alarme, etc. 
 

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Manutenção 

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Manutenção 

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 Benfeitorias Necessárias
  
  São as obras feitas no imóvel para conservá-Io, evitando sua deterioração e, nestes casos, geralmente o proprietário é obrigado a realizar e a pagar por elas.

 Exemplo: Reforço na fundação de um prédio; substituição de vigamento apodrecido no telhado; vazamento interno nos encanamentos.

Estas obras podem ser verificadas através de vistorias de rotinas realizadas pela imobiliária. É importante que o inquilino receba e permita a realização dos reparos necessários sob pena de   infração contratual.  

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Manutenção 

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  Benfeitorias Voluptuárias 
   São obras feitas para embelezar o imóvel, que não aumentam o seu uso habitual e não poderão ser indenizadas pelo locador, as quais poderão ser retiradas pelo locatário na rescisão, contanto que não afetem a estrutura do imóvel.

Exemplo: Alteração na pintura da fachada; abertura de paredes; troca de piso; placas de outdoor; aumento da área construída.
   
    Estas obras necessitam de autorização prévia do locador. Lembre-se que o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições do início da locação, ou seja, caso você tenha aberto uma parede, por exemplo, deverá refazê-Ia novamente, caso não tenha sido autorizado pelo locador, ou que a autorização tenha sido na condição de reconstruí-Ia posteriormente.

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Pagamento 

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     Os pagamentos devem ser efetuados através de Boleto Bancário que deve ser retirado no site www.saadimoveis.com.br.
   
Procedimento: click na ÁREA DO LOCATÁRIO e digite seu e-mail, senha e imprima seu boleto. 




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Ao final do contrato de locação, o locatário deverá apresentar tais contas pagas.  


   Em caso de pagamento em atraso, o fiador será avisado e o locatário poderá pagar o aluguel com o boleto observando a multa por atraso de aluguel vigente no contrato de locação. Caso não seja efetuado o pagamento em até 30 dias após o vencimento, será registrado junto ao SERASA o não pagamento de locação. Com 05 (cinco) dias de atraso, o boleto de aluguel será encaminhado ao departamento jurídico para cobrança, passando a incidir honorários advocatícios de até 10% (dez por cento) sobre o débito. Vencendo o segundo mês de aluguel em atraso será efetivada a ação de despejo, com incidência de honorários advocatícios de até 20% (vinte por cento) e custas processuais .

    Taxas como: IPTU, CEB (Luz), CAESB (água), Gás encanado (se houver) e Condomínio, são de inteira responsabilidade do locatário. O IPTU será lançado junto com o boleto de aluguel se não houver a comprovação do pagamento.  As demais taxas deverão ser pagas diretamente aos prestadores de serviço. A Saad Imóveis, verifica mensalmente com síndicos e administradoras o pagamento das taxas de condomínios, as quais deverão ser pagas pontualmente, sob pena de infração contratual sujeita a despejo.
 Nestes casos, o departamento jurídico também é acionado e efetua tais cobranças, incidindo honorários advocatícios de até 20% (vinte por cento).

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Pagamento

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Importante

Todo e qualquer acordo deverá ser assinado pelos fiadores e locatários.

   Anualmente, o seu aluguel será reajustado pelo índice que constar em contrato. Geralmente utilizamos o IGP, o IGPM ou IPC. A soma deste índice pelo período de um ano corresponde ao percentual que atualizará o valor do aluguel. O valor do aluguel não ficará sem atualização, salvo quando seja firmado acordo entre as partes, ou seja, uma negociação de valores, com autorização expressa do proprietário do imóvel. Mediante este acordo, o contrato deverá ser aditado e assinado (inclusive pelo fiador), e se renova conforme acordado entre as partes (mínimo de um ano). 


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Reajustes

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Condomínio

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   Este item só interessa a quem mora em condomínios. 
  
  Assim que o contrato de locação for assinado, a administradora do condomínio é informada e os boletos das taxas de condomínio são encaminhados, em data próxima ao vencimento, diretamente para a caixa de correspondência do imóvel locado. Caso ocorra algum problema com o recebimento dos boletos, a imobiliária deve ser contatada, no telefone (061) 3344-9767, para procurar as soluções cabíveis, evitando o atraso de taxas condominiais e consequente cobrança de multas pela administradora de condomínio. Caso o primeiro mês do aluguel seja proporcional, o condomínio também será cobrado proporcionalmente. Como proceder: pagar o boleto integral e encaminhar, juntamente com o comprovante de pagamento, para a imobiliária até o próximo dia 15 para que o valor seja abatido do aluguel seguinte. Não serão aceitos comprovantes de agendamento, somente comprovantes de pagamento. 
 



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  Ao final do contrato e caso não se renove o contrato de locação, os Locatários deverão seguir as seguintes etapas para a entrega das chaves: 
 
 1. COMUNICADO DE DESOCUPAÇÃO: Comunicar à imobiliária, mediante aviso prévio por escrito (conforme modelo sugerido), da intenção de não renovar o contrato de locação, com no mínimo 30 (trinta) dias de antecedência, atendendo o dispositivo contratual (CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA) e legal (Art. 6º. da Lei 8.245/91) sob pena de multa correspondente a 01 (um) mês de aluguel e encargos vigentes (Válido para contratos que estão vigorando por prazo indeterminado). 1.1) O  aviso prévio de desocupação deverá ser assinado com nossa assinatura digital 1.2) Será indispensável a apresentação do aviso prévio de 30 dias por escrito quando o contrato já estiver vencido e prorrogado.1.3) O aviso prévio é válido somente para os trinta dias antecedentes à desocupação. Caso queira desocupar tempos depois, será necessário o envio de um novo aviso prévio. 

Obs.: Contratos em vigor, observar a multa contratual. 
  



 



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Desocupação do imóvel

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Desocupação do imóvel

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   2.PINTURA: Se o imóvel foi locado com pintura nova, deverá ser devolvido também com pintura nova. Para comodidade do locatário, a pintura poderá ser executada pela imobiliária. Se optar por essa modalidade, o locatário deverá pagar pelo valor da pintura no momento da entrega das chaves. Obs.: A imobiliária dispõe de equipe de manutenção para efetuar os reparos que se fizerem necessários na entrega do imóvel com garantia. Os orçamentos são sem compromisso e a escolha da execução ou não do serviço fica a critério do locatário, bem como os seus custos. 
  
  3.VISTORIA: Depois que o imóvel estiver totalmente desocupado, limpo e em ordem, conforme vistoria inicial, e com pintura na condição estipulada no contrato, o locatário deverá marcar a vistoria final utilizando o ticke para agendar a vistoria  diretamente com o setor de vistorias, com pelo menos 3 (três) dias úteis de antecedência. Em caso de necessidade de cancelamento da vistoria é importante informar ao vistoriador designado com antecedência de 24hs.   
 

     O imóvel não será vistoriado se ainda estiver em processo de mudança. 



 



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   4. CONDIÇÕES PARA A ENTREGA DO IMÓVEL: A condição para que o imóvel seja entregue - e suas responsabilidades com aluguel e encargos cessem - é de que o imóvel esteja exatamente na condição do início da locação. Leia atentamente a vistoria inicial e confira todos os itens. Se constatadas irregularidades no imóvel na vistoria final, você não poderá entregar as chaves. Neste caso, aluguel e encargos continuarão a correr por sua conta até que o imóvel esteja de acordo com a vistoria inicial.

 5. LUZ: O locatário deverá dirigir-se à CEB e pedir a conta final, com desligamento e encerramento do contrato de fornecimento de energia. Este procedimento é muito importante, caso contrário a CEB poderá continuar gerando débitos em seu nome, com inclusão nos Cadastros de inadimplentes. O locatário receberá um número de protocolo, o qual deverá informar ao vistoriador no ato da rescisão. Apresente na Imobiliária: o "Protocolo de Abertura de Solicitação de Serviço" solicitando o desligamento. Também deve ser cancelado o débito automático em conta corrente, se for o caso. 


 



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Desocupação do imóvel

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Desocupação do imóvel

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  6. ÁGUA: Se o imóvel locado tem conta individual de água, traga as 3 últimas faturas quitadas. O locatário deverá dirigir-se até a CAESB e solicitar a "Conta Eventual". Se a água de seu imóvel é rateada no condomínio, não é necessário se preocupar. 

  7. CONDOMÍNIO: Traga  a CERTIDÃO NEGATIVA DO CONDOMÍNIO de que não há débitos anteriores referentes à sua unidade. Se você já está de posse da próxima conta, ainda não vencida, traga-a também no dia da entrega das chaves. 

  8. IPTU: Sendo locatário Pessoa Jurídica e o imóvel locado tenha sido uma casa com alteração de finalidade para uso Comercial, informar na Secretária de fazenda a saída do imóvel, bem como solicitar o retorno para fins residenciais, afim de que a taxa do IPTU passe a vigorar com menor valor para o proprietário. Entregar o protocolo ao vistoriador. 

  9. SECRETARIA DA FAZENDA: No caso de locatário Pessoa Jurídica, entregar o comprovante de transferência de endereço, ou baixa na Secretaria de Fazenda. 

 



 



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Desocupação do imóvel

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10. ENTREGA DAS CHAVES: Cumpridos todos os itens anteriores, procederemos aos acertos finais e recebimento das chaves e controle remoto de garagens. Serão cobrados os dias finais de aluguel e outras taxas proporcionais, se for o caso. Se as chaves forem devolvidas antes de decorridos os 30 dias desde o comunicado de desocupação, serão cobrados aluguel e demais taxas até a data em que se completaria este prazo.

11.   PAGAMENTO: O acerto final de aluguel e taxas proporcionais é feito por meio de boleto bancário. 







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Forma de cálculo

   A Multa Contratual poderá ocorrer por vários motivos, observe o que o contrato de locação prevê. A multa mais comum é pela desocupação antes do vencimento do contrato. Desocupando o imóvel antes de transcorrido o prazo de 12 (doze) meses, será devida multa no valor de 3 (três) vezes o valor do aluguel, calculado proporcionalmente ao tempo restante de contrato.




Desocupação antes do prazo:
   {Aluguel bruto x 3/12 ou 36} x número de meses que faltam para completar o prazo firmado em contrato.






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Multa contratual

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Multa contratual

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LIBERAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL

A) O inquilino ficará dispensado da multa contratual se a devolução do imóvel decorrer de transferência de emprego, pelo seu empregador, privado ou público. Deve-se notificar por escrito o locador com prazo mínimo de 30 dias de antecedência, com apresentação da carta de transferência fornecida pela empresa. 

B) Estando o contrato vencido e prorrogado por tempo indeterminado, ficará isento da multa contratual, mediante entrega de aviso prévio ao locador, com antecedência mínima de 30 dias. A falta de aviso prévio de desocupação, sujeita o locatário ao pagamento de um mês de aluguel, mais encargos. (Art. 6º da Lei do Inquilinato).





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O proprietário poderá vender o imóvel a qualquer momento, mas para isso, o inquilino terá preferência na aquisição em igualdade de condições. O proprietário dará ao locatário o direito de preferência, mediante comunicação por escrito e protocolada com todas as condições do negócio. O direito de preferência caducará se o locatário não exercê-lo no prazo de 30 (trinta dias) da comunicação. O locatário deverá permitir a visita ao imóvel dos prováveis interessados, conforme cláusula contratual, em horário comercial, em datas previamente marcadas. O novo adquirente, se desejar, deverá em 90 (noventa) dias demonstrar interesse em retomar o imóvel locado. Após este prazo extingui-se o direito da retomada, sendo assim deverá continuar respeitando o contrato para retomada do imóvel.





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Venda do imóvel

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 Na área do locatário está disponível o aplicativo Ticket. Com o ticket, atenderemos  as solicitações de nossos clientes, de maneira rápida e eficaz. 

  Dentre as principais funções, estão a possibilidade de inserir documentos, responder a pendências, bem como sanar dúvidas.

 O aplicativo manterá salvo todo o histórico de solicitações e todos os procedimentos efetuados até o encerramento do ticket. Com isso, manteremos nossos clientes informados da situação em que se encontram as solicitações e tickets abertos.






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Área do Locatário

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Disposições  finais

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  Estas instruções objetivam uma locação tranquila. Sendo assim mantemos em harmonia a relação mantida entre Locatário e o locador, através desta administradora, em razão da qual solicitamos sua colaboração. Esperamos que suas expectativas sejam correspondidas, e colocamos nossa carteira de imóveis à sua disposição para futuras locações. Esperamos ter sanado a grande maioria das dúvidas enfrentadas pelos inquilinos nos diversos períodos que compreendem a locação. Estaremos sempre atualizando e melhorando este canal de comunicação. Portanto, quando surgir alguma dúvida em qualquer momento da sua locação, consulte este manual antes de ligar. Lembramos que as suas dúvidas podem surgir após o horário de atendimento da Saad Imóveis, assim a consulta a este manual será a única forma de elucidá-Ias com maior rapidez.

Atenciosamente,

Equipe Saad Imóveis




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